Räumungsklage

Für die Räumung bedarf es grundsätzlich eines Räumungstitels (Räumungsurteil, notarielle Räumungsverpflichtung, vollstreckbare Ausführung des Zuschlagsbeschlusses bei einer Zwangsversteigerung). Dieser muss in der Regel namentlich auf alle Bewohner lauten.

 

Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung – Gebühren des Gerichtsvollziehers, Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars, evtl. Anwaltskosten – sind zunächst vom Gläubiger zu zahlen, fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last.

 

Grundsätzlich ist es Sache des Schuldners, sich rechtzeitig um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Notfalls wird er von der Stadt bzw. Gemeinde in eine Obdachlosenunterkunft eingewiesen. Stellt sich die Zwangsräumung in einem besonderen Einzelfall als sittenwidrig dar, kann der Schuldner gemäß § 765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen. Zuständig für diesen Antrag ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, dort entscheidet der Rechtspfleger.

 

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Dauer einer Räumungsklage hängt von vielen Faktoren ab und ist in keinem Gesetz abschließend geregelt.

 

Theoretisch kann ein Richter kurze Fristen setzen und bereits dadurch das Verfahren forcieren.

 

Ein Versäumnisurteil, welches ergeht, wenn der Mieter nicht rechtzeitig auf die Räumungsklage seine Verteidigungsbereitschaft signalisiert, kann in einem Monat vorliegen und ein Urteil in 2 Monaten, wobei es sich dabei um einen Idealfall handelt.

Realistischer und in der Praxis häufiger sind Verfahrensdauern von 6 Monaten bis zu 1 Jahr. Diese Zeitspannen kommen aufgrund von umfangreichen Beweisaufnahmen und Zeugenvernehmungen zustande. Möglich aber die Ausnahme sind Verfahrensdauern von bis zu 2 Jahren, welche nur dann zustande kommen, wenn neben umfangreichen Beweisaufnahmen auch noch ein Sachverständigengutachten anzufertigen ist. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist jedoch so gut wie ausgeschlossen.

 

Auch eine einstweilige Verfügung ist grds. im Rahmen des Möglichen. Gem. § 940a ZPO ist es so, dass im Wohnraum bei Zahlungsverzug eine einstweilige Verfügung sogar ohne mündliche Verhandlung möglich ist. Im Gewerbemietrecht gibt es die einstweilige Verfügung schon länger, sie wird hier auch in den Fällen des § 546 BGB angewandt, kodifiziert ist sie in den sehr allgemein gehaltenen § 935 ZPO.

 

Wie läuft eine Räumungsklage in der Regel ab?

Vereinfacht kann dies in 11 Schritten in folgender Grobübersicht dargestellt werden:

  1. Vermieter kündigt das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter unter Setzung der hierfür erforderlichen Frist nach § 573c BGB
  2. Mieter legt Widerspruch gem. § 574 BGB ein oder er zieht zum vorgegebenen Datum nicht aus
  3. Vermieter setzt eine Nachfrist, bis zu der der Mieter ausgezogen sein muss
  4. Bei Verstreichen der Nachfrist wird Räumungsklage beim hierfür gem. § 29a ZPO zuständigen Gericht eingereicht
  5. Nach Einreichung der Klageschrift wird der Gerichtskostenvorschuss fällig, welchen der Vermieter zunächst vorstrecken muss. Sollte die Räumungsklage Erfolg haben, bekommt er die Kosten vom Mieter erstattet.
  6. Die Räumungsklage wird dem Mieter zugestellt gem. §§ 166 ff. ZPO. Daraufhin hat er die Möglichkeit Stellung zu nehmen. Ignoriert er die Klage, wird vom Anwalt des Vermieters ein Versäumnisurteil beantragt, was der schnellste Weg für einen positiven Räumungstitel darstellt
  7. Zeigt der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft an, setzt das Termin zu einer Gerichtsverhandlung fest
  8. Am Ende der Gerichtsverhandlung ergeht ein Urteil
  9. 4 Wochen nach der Verhandlung wird dieses Urteil rechtskräftig, woraufhin der Titel vollstreckungsreif ist
  10. Sollte der Mieter trotz positiven Räumungstitels immer noch nicht ausgezogen sein, wird der Gerichtsvollzieher mit der Durchführung der Wohnungsräumung beauftragt
  11. Daraufhin kündigt der Gerichtsvollzieher sein Kommen an und lässt, wenn die Wohnung nicht freiwillig geräumt wird, einen Container kommen, um das Hab und Gut des Mieters einlagern zu können.

Spätestens nachdem Sie gekündigt haben oder einer Kündigung widersprochen wurde, ist es ratsam einen Anwalt hinzuzuziehen. Das Verfahren einer Räumungsklage kann sehr kostspielig ausfallen, gerade wenn zu Beginn entscheidende Fehler gemacht wurden. Alle Fragen rund um das Thema Räumungsklage sowie mit dem damit verbundenen Kostenrisiko beantworte ich Ihnen sehr gerne.


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