Mietminderung

Von Mietminderung spricht man juristisch, wenn eine Mietsache einen Mangel hat oder eine zugesicherte Eigenschaft nicht aufweist und deshalb nur noch eine gekürzte Miete geschuldet wird. Die Besonderheit besteht darin, dass im Mietrecht auf Grund des Bestehens eines Mangels die Miete automatisch gemindert wird, vgl. § 536 BGB. Dies ist anders als etwa im Kaufrecht, wo erst ein Nacherfüllungsverlangen und nach erfolglosem Nachbesserungsversuch eine Minderung erst erklärt werden muss. Dies hat zur Folge, dass eine Mietminderung weder beantragt noch genehmigt werden muss. Häufigster Streitpunkt ist dabei der Grund der Minderung an sich sowie dessen Höhe.

Voraussetzungen für eine Mietminderung ist, dass der Mangel nicht unerheblich sein darf, dass der Mangel nicht schuldhaft vom Mieter verursacht wurde und der Mieter bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel hatte & er ihm auch nicht durch grobe Fahrlässigkeit bei der Besichtigung unbekannt geblieben ist.

Dabei kann eine Minderung aber auch wieder ausgeschlossen sein. Dies ist der Fall, wenn der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Das Recht zur Kürzung der Mietzahlung steht dem Mieter auch dann zu, wenn von Vermieterseite Eigenschaften der Mietsache zugesichert worden sind, die tatsächlich nicht bestehen oder später wegfallen.

Das Recht zur Mietkürzung kann weder bei Wohnraum- noch bei Gewerbemietverträgen vertraglich ausgeschlossen werden.

Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die Minderungshöhe zu bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist, muss sich der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter nur auf sein Minderungsrecht berufen. Für die Fehlerbeseitigung ist dem Vermieter eine angemessene Zeit einzuräumen, die sich nach dem konkreten Mangel bemisst.

Die Höhe der Minderung ist jedes Mal eine Einzelfallentscheidung und sehr von der Rechtsprechung geprägt. Problematisch hierbei ist v.a., dass es keine deutschlandweite Richtwerttabelle, wie bspw. die Düsseldorfer Tabelle bei Unterhaltssachen gibt. Dies vermag nicht zu verwundern, da Lebenswohnraum in Deutschland nicht überall dieselben Erwartungen und den selben Luxusstandards bietet. Insofern gibt es von regionalen Gerichten oft inoffizielle Tabellen, die prozentuale Richtwerte vorsehen, an denen sich die Gerichte orientieren können.

Grds. gilt weiter, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf, ebenso wenn eine Minderung im Ergebnis zu hoch ist. Kürzt der Mieter den Mietzins wegen eines Mietmangels in einer Höhe, die über dem liegt, was das Gericht als angemessen erachtet, drohen dem Mieter im Falle einer Mietzinsklage indes insoweit Kostennachteile, als der vorgenommene Abzug über dem rechtlich zulässigen Abzug liegt.

Geht man von einer prozentualen Minderung aus, ist als Maßstab die Bruttomiete inkl. Nebenkosten anzusetzen, vgl. BGH, 06.04.2005 - XII ZR 225/03. Da Nebenkosten aber Vorauszahlungen für das ganze Jahr sind, ist immer noch eine Einzelfallentscheidung notwendig.

Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt und dass der Mangel auch rechtzeitig angezeigt wurde, trifft den Mieter die volle Beweislast.

Der Themenkomplex der Mietminderung ist sehr stark einzelfallabhängig und sehr von der Rechtsprechung geprägt. Sollte eine solche im Raume stehen, empfiehlt es sich hier auf jeden Fall einen Rechtsanwalt zu nehmen, da bei einer unberechtigten Mietminderung nicht unerhebliche Kosten entstehen können. Hierbei helfe ich Ihnen herzlich gerne!

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