Betriebskosten

Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten hinsichtlich des Grundstücks anfallen.

 

Diese sind vom Eigentümer zu tragen & stellen eine Teilmenge der Bewirtschaftungskosten der Immobilie dar. Dies gilt selbst dann, wenn eine Immobilie vermietet worden ist. Jedoch wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat. Hierbei sieht § 556 II 1 BGB die Möglichkeit vor, entweder Vorauszahlungen mit späterer Abrechnung zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzusehen, mit der die Betriebskosten insgesamt abgegolten sind.

 

Nach der gesetzlichen Definition in § 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer/Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der § 2 BetrKV listet die allg. Betriebskostenarten auf, nämlich die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Dieser Katalog ist jedoch nicht abschließend.

 

Häufiges Streitpotential bietet die umstrittene Abgrenzung zwischen Unterscheidung von umlegbaren (= umlagefähigen) Betriebskosten & nicht umlegbaren Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Letztere sind grds. in der Miete enthalten und können deshalb schon nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil es begrifflich keine Betriebskosten sind. Vielmehr ist der Vermieter vertraglich verpflichtet, den "Gebrauch der Mietsache zu gewähren", vgl. § 535 I BGB. Kosten für Wartung und Inspektion, sind aber umlegbar. Voraussetzung ist, dass es laufende Aufwendungen sind (z. B. Wartung der Aufzugsanlage). Ausnahmen hierzu bilden sog. Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden. Die Höhe bemisst sich nach dem Einzelfall.

 

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter voraus, vgl. § 556 I 1 BGB. Die Vereinbarung muss hinreichend bestimmt sein, das heißt, es genügt nicht, wenn die Parteien sich darauf einigen, der Mieter trage „die (üblichen) Nebenkosten der Wohnung“. Die zu tragenden Kostenarten müssen im Einzelnen aufgeführt sein.

 

Über Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wenn Vorauszahlungen vereinbart worden sind. Die Einzelheiten hierzu sind in § 556 III BGB geregelt.

 

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass die Hausverwaltung die Abrechnung für die Eigentümergemeinschaft nach anderen Grundsätzen als vorstehend dargestellt erstellt. Im Wohnungseigentumsrecht gilt nämlich das sog. Abflussprinzip, wonach Kosten in dem Jahr in die Abrechnung des Hausgeldes einzustellen sind, in dem sie verausgabt worden waren. Im Mietrecht kann neben dem Abflussprinzip auch das sog. Leistungsprinzip angewendet werden. Hier sind die Betriebskosten in derjenigen Abrechnungsperiode geltend zu machen, in der die betreffenden Leistungen erbracht worden sind. Dies kann im Zweifel dazu führen, dass die Abrechnung des Verwalters der Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung nicht zugrundegelegt werden kann.


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