AKTUELLE HÖCHSTRICHTERLICHE RECHTSPRECHUNG ZUM MIET- & WEG RECHT


BGH, 25.01.2017 - VIII ZR 249/15

Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten über Betriebskosten abrechnen

Untätigkeit & Schlampereien der Hausverwaltung entschuldigen den Vermieter nicht

 

„Der Vermieter hat die Pflicht, die gesetzliche 12-monatige Abrechnungsfrist einhalten. Bleibt die Hausverwaltung untätig, so darf er nicht einfach tatenlos zusehen. Nach zwei Jahren kann der Vermieter keine Forderungen mehr aus der (verspätet) vorgelegten Abrechnung ableiten.“

 

Hier hatte ein Vermieter erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Er begründete die Versäumung der Abrechnungsfrist damit, die Verwaltung habe keine Abrechnung vorgelegt, so dass die neu beauftragte Hausverwaltung letztlich erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet hat.

 

Kommentar: „Der Vermieter muss alle Hebel in  Bewegung setzen, dass rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet wird! Erhält der Mieter nicht aller spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Betriebskostenabrechnung, muss er eine evtl. Nachforderung des Vermieters auch nicht bezahlen.“


BGH, 14.12.2016 - VIII ZR 49/16

Der Mieter haftet nicht für Schäden in der Wohnung, die durch einen Polizeieinsatz im Rahmen einer Hausdurchsuchung verursacht wurden

Dies gilt selbst dann nicht, wenn der Mieter Anlaß zur Durchsuchung gegeben hat

 

Bei einer Wohnungsdurchsuchung durch die Polizei wurde die Eingangstür der Wohnung beschädigt. Für die entstandenen Reparaturkosten in Höhe ca. € 1.600,00 forderte der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz.

 

Zu Unrecht, wie der BGH nunmehr feststellte. Auch wenn bei der Wohnungsdurchsuchung 26 Gramm Marihuana gefunden wurden und der Mieter wegen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln zu einer 3-monatigen Freiheitsstrafe verurteilt wurde, haftet er nicht für Wohnungsschäden, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Zwischen der festgestellten Pflichtverletzung des Mieters – dem Besitz von Marihuana – und  dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden – der kaputten Wohnungstür – gebe es keinen Kausalzusammenhang.

 

Kommentar: "Ein auf den ersten Blick etwas schwer nachzuvollziehendes Urteil. Dies hat jedoch zur Folge, dass der Vermieter sich an seine Gebäudeversicherung zu halten hat und versuchen muss, seinen Schadensersatzanspruch gegenüber der Polizei durchzusetzen, das heißt gegenüber dem Land (bspw. den Freistaat Bayern) als Träger der Polizei."


BGH, 13.07.2016 - VIII ZR 296/15

Eine fristlose Kündigung ist auch bei länger zurückliegenden Mietrückständen wirksam

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auf Grund Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes & Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten ist. Ein Vermieter kann sogar nach mehr als 7 Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen & damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen.

 

Die Mieterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung kündigte die katholische Kirchengemeinde das Mietverhältnis am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos.


Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung zulässig & begründet war. Es gebe keine einzuhaltende Zeitspanne in der eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden muss. Die allg. Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnisses (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nämlich nicht anwendbar bzw. gedanklich übertragbar.

 

Das Kündigungsrecht der kath. Kirchengemeinde sei auch nicht „verwirkt“ gewesen i.S.v § 242 BGB. Es gibt keine Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin darauf, dass die Kirchengemeinde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Allein der Umstand, dass die Vermieterin eine kath. Kirchengemeinde ist & die Mieterin gehofft habe, dass die Kirchengemeinde aus soz. & ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde, reicht für die Annahme der Verwirkung hier nicht aus.

 

Kommentar: "Ein nicht unumstrittenes Urteil. Der sonst so mieterfreundliche BGH, der ansonsten immer die Wichtigkeit der Rechtssicherheit in den Vordergrund stellt, lässt hier den Mieter ziemlich lange im Ungewissen. Gerade fristlose Kündigungen sollten, wie im Arbeitsrecht auch, eigentlich innerhalb kurzer Zeit erhoben werden, da sie ansonsten präkludiert sind. Man könnte insoweit argumentieren, dass der Grund ja gar nicht so wichtig sein kann, wenn man hinterher noch 7 Monate abwartet. Genau aber dieser "wichtige Grund" ist im Grunde genommen Voraussetzung für eine fristlose Kündigung."

 


BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

10-Prozent-Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung gekippt - Korrektur des BGH seiner eigenen Rechtsprechung

Bei Mieterhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie hoch die prozentuale Abweichung ist

 

Während im Mietvertrag eine Wohnfläche von 156,95 m² genannt wurde, ist die Wohnung tatsächlich 210,43 m² groß gewesen. Der Vermieter wollte die Miete von € 629,75 um 15 % erhöhen und dazu die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, jedoch muss er die Kappungsgrenze einhalten. Eine Mieterhöhung von mehr als 15 % - 20 % in 3 Jahren war nach Ansicht der Richter nicht zulässig.

 

Kommentar: "Bisher konnten Mieter erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % Rechte geltend machen. Diese Grenze ist jetzt zumindest bei Mieterhöhungen gefallen. Diese darf dann auch nicht für Mietfestsetzungen & Betriebskostenabrechnungen gelten. Viel wichtiger ist die BGH-Entscheidung jedoch für die umgekehrten Fälle, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Ob die Rechtsprechung ebenfalls eine Kehrtwende von der 10-%-Toleranzgrenze macht bleibt mit Spannung abzuwarten. Sollte dazu geurteilt werden, wird dies natürlich auf dieser Seite bereitgestellt."