AKTUELLE & HÖCHSTRICHTERLICHE RECHTSPRECHUNG ZUM MIET- & WEG RECHT


BGH, 27.02.2019, Az.: XIII ZR 63/18

Voraussetzung für den Rückerhalt der Mietsache

Ohne Änderung der Besitzverhältnisse grundsätzlich kein Verjährungsbeginn; Ansprüche auf Schadenersatz; Kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB

 

Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Schadenersatz wegen einer Beschädigung verjähren gem. § 548 I S. 1, 2 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache.

 

Der Rückerhalt der Mietsache setzt grds. voraus, dass sich die Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters ändern. Die zweite Bedingung ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters.

 

Dies war in diesem Fall nicht erfolgt. Der Mieter hatte weit nach Mietvertragsende Rückbauten an den vorgenommen Einbauten vorgenommen und letztlich aber auf das Ende des Mietvertrages abgestellt, als ihn der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt mit weiteren Schadenersatzansprüchen konfrontierte.

 

Kommentar: „Eine Entscheidung, die sehr überzeugend und auch keineswegs überraschend ist. In dem Fall ging es u.a. um die durchaus spannende Frage, ob der Rückgabe der Mietsache auch der Annahmeverzug gleichgestellt ist. Da der Annahmeverzug aber im konkreten Fall von den Gerichten nicht bejaht wurde, hat diese Frage der BGH dahinstehen lassen. Dies ist bedauerlich, da dies bisweilen immer noch nicht entschieden wurde."


LG Dortmund, 08.06.2017, Az.: 1 S 451/15

Zeitplan für Raucher aufgestellt

250.000 Euro Strafe bei Zuwiderhandlung oder 2 Jahre Haft

 

In einer Dortmunder Reihenhaussiedlung kam es zwischen einem stark rauchenden Ehepaar und dessen Nachbarn zum Streit. Die Nachbarn der Raucher fühlten sich als überzeugte Nichtraucher durch den zu ihnen herüberwehende Zigarettenrauch im Gebrauch ihrer Wohnungen und Terrassen massiv gestört. Sie behaupteten, dass in einer halben Stunde ca. 7 Zigaretten geraucht würden und der Rauch sich im ganzen Haus verteile, sodass ihnen das Lüften ihrer eigenen Räume nur noch nachts mit gestelltem Wecker möglich sei.

Allgemein genießt das Recht, sein persönliches Eigentum als auch das eigene Grundstück nach Belieben benutzen zu können, einen hohen Stellenwert. Dies kann nur bei einer erheblichen Beeinträchtigung der Grundrechte anderer eingeschränkt werden.

Das LG Dortmund hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass dem Klägern  ein Unterlassungsanspruch zusteht. Die Kläger können gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB von den Beklagten verlangen, zu genau festgelegten Zeiten das Rauchen im Garten und auf der Terrasse zu unterlassen. Dieser Anspruch ergibt sich daraus, dass die Rauchimmission über das in § 906 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmte Maß hinausgeht.

Im Urteilsspruch wurde im Sinne des von Gerichten regelmäßig angestrebten Interessenausgleichs zwischen den Parteien die rauchfreie Zeit von den ursprünglich von den Klägern geforderten 18 auf 12 Stunden reduziert. Das Landgericht erstellte einen genauen Stundenplan mit 3-Stunden-Zyklen, in denen jeweils geraucht beziehungsweise nicht geraucht werden darf. Des Weitern wird den Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, in Wiederholungsfällen von bis zu 2 Jahren angedroht.

Kommentar: Rauchen schadet nicht nur der Gesundheit, sondern kann auch zu bis zu 2 Jahren Haft führen …


BGH, 06.07.2018, Az.: V ZR 221/17

Eigentümer brauchen für Umbauarbeiten nicht immer einen WEG-Beschluss

Beschluss nicht notwendig, wenn Eigentümer für gewöhnlich davon ausgehen durfte, dass WEG dem Beschluss zustimmt

 

„Auch wenn kein wirksamer Beschluss über die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung zustande gekommen ist, kann ein Wohnungseigentümer deren Beseitigung nicht verlangen, wenn er und alle übrigen Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt hätten.

 

Hierin läge unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB.

 

Vereinfacht gesagt ging es um Umbauten hinsichtlich des Fußbodens, welcher als Gemeinschaftseigentum zu werten war. Dies hat die Eigentümerin vorgenommen ohne Beschluss der WEG. Hinterher haben sich WEG-Mitglieder beschwert und forderten den Rückbau auf Grund Fehlens eines WEG Beschlusses. Der BGH hat dies unter dem Gesichtspunkt von § 242 BGB verneint, da die Eigentümerin damit für gewöhnlich rechnen konnte, dass dem Beschluss zugestimmt wird.“

 

 

Kommentar: „Ein Urteil das in diesem Einzelfall überzeugt. Jedoch ist zu befürchten, dass dieses Urteil fortan unter Juristen dazu führen wird, dass dieses als Rechtsprechung angegeben wird, sobald es um nicht beschlossene Umbauten geht."


BGH, 25.01.2017 - VIII ZR 249/15

Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten über Betriebskosten abrechnen

Untätigkeit & Schlampereien der Hausverwaltung entschuldigen den Vermieter nicht

 

„Der Vermieter hat die Pflicht, die gesetzliche 12-monatige Abrechnungsfrist einhalten. Bleibt die Hausverwaltung untätig, so darf er nicht einfach tatenlos zusehen. Nach zwei Jahren kann der Vermieter keine Forderungen mehr aus der (verspätet) vorgelegten Abrechnung ableiten.“

 

Hier hatte ein Vermieter erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet. Er begründete die Versäumung der Abrechnungsfrist damit, die Verwaltung habe keine Abrechnung vorgelegt, so dass die neu beauftragte Hausverwaltung letztlich erst nach zwei Jahren über die Betriebskosten abgerechnet hat.

 

Kommentar: „Der Vermieter muss alle Hebel in  Bewegung setzen, dass rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet wird! Erhält der Mieter nicht aller spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Betriebskostenabrechnung, muss er eine evtl. Nachforderung des Vermieters auch nicht bezahlen.“


BGH, 14.12.2016 - VIII ZR 49/16

Der Mieter haftet nicht für Schäden in der Wohnung, die durch einen Polizeieinsatz im Rahmen einer Hausdurchsuchung verursacht wurden

Dies gilt selbst dann nicht, wenn der Mieter Anlaß zur Durchsuchung gegeben hat

 

Bei einer Wohnungsdurchsuchung durch die Polizei wurde die Eingangstür der Wohnung beschädigt. Für die entstandenen Reparaturkosten in Höhe ca. € 1.600,00 forderte der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz.

 

Zu Unrecht, wie der BGH nunmehr feststellte. Auch wenn bei der Wohnungsdurchsuchung 26 Gramm Marihuana gefunden wurden und der Mieter wegen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln zu einer 3-monatigen Freiheitsstrafe verurteilt wurde, haftet er nicht für Wohnungsschäden, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Zwischen der festgestellten Pflichtverletzung des Mieters – dem Besitz von Marihuana – und  dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden – der kaputten Wohnungstür – gebe es keinen Kausalzusammenhang.

 

Kommentar: "Ein auf den ersten Blick etwas schwer nachzuvollziehendes Urteil. Dies hat jedoch zur Folge, dass der Vermieter sich an seine Gebäudeversicherung zu halten hat und versuchen muss, seinen Schadensersatzanspruch gegenüber der Polizei durchzusetzen, das heißt gegenüber dem Land (bspw. den Freistaat Bayern) als Träger der Polizei."


BGH, 13.07.2016 - VIII ZR 296/15

Eine fristlose Kündigung ist auch bei länger zurückliegenden Mietrückständen wirksam

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auf Grund Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes & Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten ist. Ein Vermieter kann sogar nach mehr als 7 Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen & damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen.

 

Die Mieterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung kündigte die katholische Kirchengemeinde das Mietverhältnis am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos.


Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung zulässig & begründet war. Es gebe keine einzuhaltende Zeitspanne in der eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden muss. Die allg. Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnisses (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nämlich nicht anwendbar bzw. gedanklich übertragbar.

 

Das Kündigungsrecht der kath. Kirchengemeinde sei auch nicht „verwirkt“ gewesen i.S.v § 242 BGB. Es gibt keine Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin darauf, dass die Kirchengemeinde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Allein der Umstand, dass die Vermieterin eine kath. Kirchengemeinde ist & die Mieterin gehofft habe, dass die Kirchengemeinde aus soz. & ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde, reicht für die Annahme der Verwirkung hier nicht aus.

 

Kommentar: "Ein nicht unumstrittenes Urteil. Der sonst so mieterfreundliche BGH, der ansonsten immer die Wichtigkeit der Rechtssicherheit in den Vordergrund stellt, lässt hier den Mieter ziemlich lange im Ungewissen. Gerade fristlose Kündigungen sollten, wie im Arbeitsrecht auch, eigentlich innerhalb kurzer Zeit erhoben werden, da sie ansonsten präkludiert sind. Man könnte insoweit argumentieren, dass der Grund ja gar nicht so wichtig sein kann, wenn man hinterher noch 7 Monate abwartet. Genau aber dieser "wichtige Grund" ist im Grunde genommen Voraussetzung für eine fristlose Kündigung."


BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

10-Prozent-Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung gekippt - Korrektur des BGH seiner eigenen Rechtsprechung

Bei Mieterhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie hoch die prozentuale Abweichung ist

 

Während im Mietvertrag eine Wohnfläche von 156,95 m² genannt wurde, ist die Wohnung tatsächlich 210,43 m² groß gewesen. Der Vermieter wollte die Miete von € 629,75 um 15 % erhöhen und dazu die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, jedoch muss er die Kappungsgrenze einhalten. Eine Mieterhöhung von mehr als 15 % - 20 % in 3 Jahren war nach Ansicht der Richter nicht zulässig.

 

Kommentar: "Bisher konnten Mieter erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % Rechte geltend machen. Diese Grenze ist jetzt zumindest bei Mieterhöhungen gefallen. Diese darf dann auch nicht für Mietfestsetzungen & Betriebskostenabrechnungen gelten. Viel wichtiger ist die BGH-Entscheidung jedoch für die umgekehrten Fälle, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Ob die Rechtsprechung ebenfalls eine Kehrtwende von der 10-%-Toleranzgrenze macht bleibt mit Spannung abzuwarten. Sollte dazu geurteilt werden, wird dies natürlich auf dieser Seite bereitgestellt."